Auch zwei Jahre nach dem Höhepunkt der Finanzkrise gilt es über die Folgen nachzudenken. Während der Konsument wieder in guter Kauflaune ist und der Handel folgerichtig trotz Schneechaos ein erfreuliches Weihnachtsgeschäft vermeldet hat, schwächelt der Immobilienmarkt. Genauer ist es die Sicherstellung der Geldzufuhr durch offene Immobilienfonds, die ungewiss erscheint. Das könnte wiederum zu einem veränderten Shopping-Center Markt führen.
Drei in Deutschland angebotene Fonds werden abgewickelt, insgesamt sind in sieben Immobilienfonds knapp 25 Mrd EUR, etwa ein Drittel der Anlagesumme, eingefroren und damit unsicher. Ob nun damit das ganze Geschäftsmodell des Offenen Immobilienfonds gescheitert ist oder eine Marktbereinigung stattfindet, bei der die Fonds gut dastehen, die in hervorragende Lagen mit guten Mieterstrukturen investiert sind, bleibt abzuwarten.
Nicht von der Hand zu weisen ist aber, dass diese Anlageklasse, die bis zu den ersten Verlusten 2006 den Nimbus der Unfehlbarkeit trug, viel an Vertrauen und damit an Attraktivität für den Anleger eingebüßt hat. Der Nachschub an frischem Kapital könnte also ins Stocken geraten, was dazu führte dass für die wirklich guten Projekte zwar noch Geld da wäre, aber für die anderen nicht.
Der Shopping-Center Markt in Deutschland ist seit 1990 kontinuierlich mit 10-15 Centern pro Jahr gewachsen, anfänglich in den Großstädten und als diese voll waren, dann zunehmend auch in Mittelstädten. Zum 01.01.2011 zählen wir laut EHI Shopping-Center Report 436 Einkaufszentren mit insgesamt 13,7 Mio qm Fläche.
Wann immer wir diese Zahlen veröffentlichen, erreichen uns Fragen von Journalisten, die in etwa lauten: “Brauchen wir noch neue Center?”, “Haben wir nicht schon genug Ladenfläche?”, “Wer soll das alles mieten und wer soll da alles einkaufen?”. Und tatsächlich beobachtet man nun die ersten Center, die ungewohnte Leerstände aufweisen und bei denen die Kalkulation nicht aufzugehen droht.
Es sind diese zwei sich abzeichnenden Entwicklungen, der langsamere Kapitalzufluss und die Sättigung an Ladenflächen, die zu einer neuen Situation am Shopping-Center Markt führen: Ohne Zweifel wird es auch in Zukunft gute und prominente und vielsprechende Neueröffnungen geben, aber sehr viel mehr Augenmerk wird auf die Qualität der neuen, aber auch der bestehenden Center gelegt.
Investitionen in bestehende Shopping - Center werden anziehen, weil vergleichsweise gering gegenüber Neuinvestitionen und weniger riskant, man kennt das Center schließlich. Revitalisierungen sind ein notwendiger Schwerpunkt der Branche in den kommenden Jahren und bedeuten ein Denken in Qualität und nicht in Quantität, was in unserer Gesellschaft des Überflusses wohl auch als zeitgemäß gelten kann.
“Der Name kommt von Hermann Tietz. Meine Grossmutter sagte immer Tietz nicht Alsterhaus.” (Blog-Leserin Susan)
Nachdem Hertie bereits einmal aus der deutschen Handelslandschaft verschwunden war, als Karstadt die kleinere Gruppe übernahm, verabschiedet sich nach einem kurzen Gastspiel jetzt diese einstmals starke Handelsmarke wieder aus Deutschland.
In zwei Beiträgen von Nachrichtenmagazinen (RTL und ZDF) durfte ich die Entwicklung bei Hertie in einen Zusammenhang mit der schwierigen Situation des Warenhaus an sich stellen.
Als Hauptgründe des Niedergangs gelten dabei im allgemeinen:
Konkurrenz durch Vertikale Anbieter (wie H&M oder Zara)
Mangelndes Interesse der Vermieter die Warenhäuser durch günstige Mietkonditionen zu stützen und
veränderte Konsumgewohnheiten insb. Convenience durch kleinere, überschaubarere Geschäfte
Es bleibt abzuwarten, wie eine aus Karstadt und Kaufhof vereinigte Warenhausgruppe langfristig in dieser schwierigen Gesamtlage zurechtkommt (sofern es denn tatsächlich zu einem Zusammenschluß kommt).
Für das Warenhaus spricht sicher die Revitalisierung und das neue Interesse an der Innenstadt insb. unter den den Singles und den Senioren in der deutschen Bevölkerung.
Mit der Eröffnung von MyZeil in Frankfurt verdoppelt sich dort der Besatz an Ladengeschäften. Zu den mehr als 100 Shops auf der traditionellen Einkaufsstrasse Zeil kommen nun weitere 100 in der Mall dazu. Hauptmieter sind Saturn mit ca 8.000 qm und Rewe mit 1.700 qm. Insgesamt umfasst das Objekt 47.000 qm Verkaufsfläche.
In Berlin-Mitte eröffnete ein schlicht “Die Mitte” genanntes Objekt mit 22.000 qm Verkaufsfläche in unmittelbarer Nähe zum noch gar nicht so alten Alexa-Shopping Center am Alexanderplatz.Offenbar standen um Mitternacht 1.500 Kunden bereits als Schnäppchenjäger an. Auch die Welt berichtet davon.
Diese Eröffnungen passen gut zu den aktuellen Meldungen der GfK zur Konsumstimmung, die sich nach wie vor nicht von der Krise der internationalen Märkte niedermachen läßt. Die Ergebnisse der GfK-Konsumklimastudie für März 2009 konstatieren, daß die Anschaffungsneigung ihr ausgesprochen gutes Niveau nahezu vollständig halte und nur vergleichsweise bescheidene Verluste von 0,7 Punkten hinnehmen müsse. Aktuell weise die Konsumneigung 13,9 Punkte auf. Dies seinen immer noch gut 24 Zähler mehr als vor einem Jahr.
Womit wir bei der Erkenntnis sind, daß Kosumenten eben emotionale Menschen sind, die Einkaufen als Ablenkung und Befriedigung gerade in schwierigen Zeiten erleben. Neue Shopping-Center unterstützen diese Erlebnisorientierung durch neue visuelle und räumliche Impulse und bedienen die menschliche Neugierde. Die Frage weshalb sich bei einem stagnierenden Umsatz immer neue Flächen rentieren, erklärt sich also zunehmend dadurch, daß nur auf neuen Flächen die Umsätze überhaupt möglich sind.
So gesehen sind die Planungszahlen, die das EHI im Shoppingcenter-Report regelmäßig veröffentlicht, ein Beleg dafür, daß Immobilienwirtschaft und Handel gemeinsam weiterhin nicht nur an eine Konsumlust glauben, sondern diese sogar durch die kontinuierliche Expansion stützen.
Gerade weil die Namen Kaufhof, Karstadt, Hertie, Wehmeyer, Sinn-Leffers seit Jahrzehnten zum Stamm der deutschen Einzelhandelslandschaft zählten und die Kunden mit diesen Handelsmarken Erinnerungen und Emotionen verbinden, sind die aktuellen Schwierigkeiten und Insolvenzen insbesondere bei den ehemaligen Karstadt - Töchtern von hohem Interesse auch und gerade in den breiten Publikumsmedien.
Laut aktueller Zahlen des EHI sind bis Anfang 2009 weitere 15 Shopping Center in Planung, die eine Gesamtfläche von voraussichtlich etwa 13,1 Millionen Quadratmetern einnehmen werden. Die durchschnittliche Fläche eines Centers beträgt rund 31.600 qm. Im Gegensatz zu den Dimensionen von Shopping Centern vor zehn Jahren ist deutlich ein Trend zu kleineren Flächen erkennbar. Das ist bedingt durch die Veränderung in den bevorzugten Innenstadt- und Stadtteillagen. Der klare Trend zur zentralen Lage hält somit an. In der Innenstadt wird sich der Wettbewerb zwischen traditioneller Einkaufsmeile und professionell geführtem Shopping Center also weiter verschärfen. In wie weit der selbständige Einzelhandel davon profitiert oder aber leidet, hängt in hohem Maße von der Integration der Center ab. Betrachtet man die Standortlagen aller in Deutschland existierenden Shopping Center sieht die Verteilung wie folgt aus: Innenstadt: 42,3 Prozent, Stadtteil: 38,9 Prozent und grüne Wiese: 18,8 Prozent.
Womit wir bei der Erkenntnis sind, daß Kosumenten eben emotionale Menschen sind, die Einkaufen als Ablenkung und Befriedigung gerade in schwierigen Zeiten erleben. Neue Shopping-Center unterstützen diese Erlebnisorientierung durch neue visuelle und räumliche Impulse und bedienen die menschliche Neugierde. Die Frage weshalb sich bei einem stagnierenden Umsatz immer neue Flächen rentieren, erklärt sich also zunehmend dadurch, daß nur auf neuen Flächen die Umsätze überhaupt möglich sind.